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本帖最后由 BennyShen 于 2012-5-31 13:51 编辑
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' E/ G; {+ s C+ I m8 j3 V0 q天气转暖,房产市场也跟着转暖了:今天的新闻里还在说加拿大4月的住宅销售总量比去年同期增长了11.5%。我想,这里也一定有不少潜在购房者跃跃欲试。作为一个职业理财师和新晋购房者,我总结了十点关于买房和房贷的经验和知识供大家参考。
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1)贷款预批(Pre-Approval):( ^- q9 [4 ], v% v) V6 M0 c
面对当前伦敦市场上超过2000个待售的房子,你该从什么地方着手呢?户型?环境?还是传说中的学区?我觉得,头一个需要决定的,是你究竟能负担得起多少钱的房子。如果你准备一次付清房费,那么你银行账上有多少钱就决定了你选择的范围;但是如果考虑房贷,那么你当前的收入,信用得分加上银行账户上现有的数目,才能决定了你能够负担的房子。到银行或者我这里进行一下贷款预批,你就能知道自己可以负担的范围了。举个例子,如果你家庭收入在6万一年,信用良好,没有其他重大贷款负担,在当前状况下,你可以贷得25万,每月的最高还款额度在1200左右。一般的金融机构都可以借助贷款预批提供“利率锁定”服务,在90天内保证你锁定较低的贷款利率。. j6 J: m3 Q A' r. Q
那么,25万在伦敦可以买到什么样的房子呢?下面的这个房子就挺典型的:
6 @2 r7 n! L% _( h% H- e* b# Q
0 a- M0 |$ j0 p5 qCopied from MLS website
8 w3 ?/ [8 e( K& S* p# ^$ e0 T& h7 I3 a3 Y2 z7 U& G
2)首付(Down Payment)
& N5 Q4 k' l/ V; I1 c4 T! }& h# a通常情况下,贷款机构会借给你整个房屋成交价格的80%,就是说你需要自行准备另外的20%,如果说你决定买25万的房子,那你就要准备5万的首付款。如果你手上没有那么多的现金,你可以申请所谓“高比例“房贷。这样的话,你只需要1万2千5百就购买25万的房子(5%),但是同时,你需要通过CMHC或者GE Mortgage Insurance公司购买房贷保险来担保你能支付贷款。这种保险费用通常在整个房贷数额的1%到3%,沿用刚才的例子,你必须多支付$2375到$7125不等的保费。- n. U3 M. q( Q: I! H4 \) Q! b
/ p$ D; L, a( b6 o1 x3) 资金来源(Sources of fund):9 k+ {+ K% F h [# d7 J- X
一般来讲,购房资金来自两方面:一方面是自己平时的储蓄,一般拿来交首付;另外一方面就是从金融机构那里拿来的贷款。但是购房者往往忽略了另外一个资金来源:就是注册退休储蓄计划(RRSP)。政府允许首次购房者免税从RRSP中拿出多达25000用于购买住宅,那这代表了什么呢?继续举例子:收入6万的家庭,想要买25万的房子,需要5万的首付,如果他们的首付当中有25000来自RRSP,那么这25000会为他们带来大约8750的退税,如果他们把这些钱放进房子首付里去,假设利率是3.5%,在整个的还款过程中能为他们节省13105的利息。或者说,如果把这些退税放在孩子的教育基金中(RESP),这些钱在10年中能够变成2万多的大学学费。
, j% P3 y9 B4 ?1 P$ b s6 a4 @2 g. l8 B: R
# w$ z2 M! T" ?# n, F. n+ d* p4)还款总期 (Amortization Period)) L, N; l: ]1 p/ g# N0 H/ u
总还款期限表示需要多少年/月来付清你贷款的总额,最常见的期限是25年,就是说你和贷款机构约定用25年还清所有贷款。加拿大政府规定,你最长可以用30年还清贷款。如果你的房贷总额是25万,你决定用25年还清贷款,假设利率在3.5%,那么每月的还款额就是$1248。: z: {6 p( V4 R6 M) }1 M, {
2 A" A9 y" f& G/ i0 P$ t
5)加速还款方案(Accelerated Mortgage Payment)
, ]+ s. I5 G E( [在选择付贷方案的时候通常有以下几个选项:按月支付,每半月支付,每两周支付或者每周支付,有什么区别呢?
* c! N [0 j1 R# ?) U举个例子就能说明了,假设20万的贷款,利率3.5%,预设25年付清,从2012年6月1日开始:: T' }* u7 i' l. ]
4 Q, `6 V/ A( h; P. X/ K5 W
; W/ ` j: g% T) s8 t/ O @7 x1 d) Y8 W# ?3 W9 o" p$ Q
从这个表格很清楚地看出来,支付的频率越多,越能够减少利息开支,同时能更加快速地交完房贷,真正拥有自己的住房。同时,还有一些其他的还款计划,有的机构每年允许我们缴纳整个房贷总额的15%,有的允许我们交两倍的月供,我们在考虑房贷的时候要把这些因素考虑在内,得到的选项越多越好。
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8 Z) M3 D9 ?- D! j+ V6)利率锁定期(TERM)3 d$ t4 k( B7 W, ^. r. e7 Z
利率锁定期限(Term)很容易和还款总期(Amortization Period)混淆。利率锁定期表示在这一特定的时期内,借款者不可以自行更改贷款利率的种类和数额。这个期限可长可短,常见的是5年期的TERM,如果你和你的金融机构达成一个5年期的合同,那么在这5年内你没办法更改金融机构或者利率多少,如果你一定要更改的话,通常这些机构会让你支付罚金。如何确定TERM的长短呢?答案因人而异,如果我们要在一个地方常住而且正好处在低利率的话,可以考虑比较长的TERM;或者我的孩子要去另外一个地方读大学,我去给他买个房子,那我就会选择相对较短的TERM。
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7 u9 Q/ t! b9 x( @' g' I+ O) N7)开放型还是封闭型房贷(Open or Closed)
8 {! O0 l) r8 k: r开放型房贷允许借款者随时偿还部分或者全部的本金,而封闭型房贷不允许。但是,开放型房贷的利率相比封闭型的要高。那么,我们必须对今后的前景做一个展望:如果我预计到两年以后我的收入会有一个大幅度的增长,或者我马上要拿到一大笔奖金,那我可以先选择开放型的房贷,然后通过加速偿还贷款本金来大幅减少总的利息开支。
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/ ^7 o* Q( [/ N- r1 N3 V( S5 _8)固定利率还是变化利率(FIXED OR VARIABLE RATE)2 y+ M" c. \* N0 y3 @9 U
这个问题在大部分的人看起来很重要,其实远没有那么复杂。如果我们选择的是固定利率(Fixed Rate),那么在TERM的范围内利率不会变化;变化利率(Variable Rate)的话,就根据政府规定的Prime Rate来变化,更加难预测一点。究竟选择固定还是变化,要根据我们当前的现金流决定,如果我每月房贷开支占总开支的百分比比较小,我情愿选择变化利率,以TD银行网站上的数据来看,5年期固定利率为5.34%,而同样的5年变化利率为P+0.2%, 就是3.2%,如果是一个20万的房贷的话,每年可以节省$2821,差距挺大的。' U1 N9 a7 T" y3 m1 i6 I
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9)规避风险5 l% q! X6 \2 D: F3 t% k' _
看到这里,我们已经清楚了自己有能力支付的房子,选择了适合的支付频率和时间,我们明白,只要每次能够按时支付房贷,我们的家人和孩子就能舒适地生活在新买的房子里,到还款总期完成后,这个房子就真正地属于我们了。但是,是不是还缺了点什么?这一切,都取决于我是不是能够按时地支付房贷,万一我出了什么意外呢?银行一般都会推销他们的“房贷人寿保险”:举个例子,20万的房贷,40岁的男性的话,每个月支付大约$36,保险公司会在出现意外以后支付20万给银行,保障家里的其他人还继续能有个家来生活。听起来好像很便宜,但是等一下,首先,我付保费给保险公司,为什么我出了意外以后他把钱给银行?而且,过了十年以后,我的房贷应该从20万减少成了13万,所以保额减少了,为什么我还是要支付同样的保费?我查了一下,如果我不购买银行的“房贷人寿保险”而购买个人的人寿保险,20年期25万的保险只要$35/月。如果我有什么意外,家人会拿到这些保费,而不是银行,他们可以自行选择究竟是继续支付月供,还是别做他用,拥有保单的人变成是我,而不是银行。但是个人的人寿保险需要身体检查,如果我们知道自己的身体情况没有办法取得保险,那么房贷保险就变成了我们唯一的选择,聊胜于无。0 m, G5 ]3 P' ~) H, O
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10)其他开销
M. A' b) y, A! J到现在为止我们都围着房子聊,购买房子还会带来其他的开销,我在这里列举一下:* {4 K( ^9 O6 _) F$ r
. f6 j4 i6 ^% a1 h · 律师费用
1 @; h8 Y! q1 l · 职业验房师的费用( W# F8 j" h4 F- R J
· 房贷登记费0 \# d( z. K# M# g1 o
· 各种房屋保险
. @8 Y, L: |# Q! v) P' y( \' h · 房产税" J% d' }( N. h3 I2 }4 o' l) Y
· 水,电,煤气接通费* e/ a* A% g6 z/ ]# S0 Z
· 土地转让税
5 n* G( m2 u6 _* I3 T% X- ~ · 土地调查费8 C, [2 S7 e" e3 B- O
· 房屋估价师的费用
& P4 O- h% ]2 v# a4 q) C · 搬家费用6 y5 \7 w& P( Q" b2 P5 d% I+ p
6 z0 f+ m9 U, O" N' z, k8 M
买房和申请房贷可能是我们一生中做出的最重要的几个决定之一,仔细地衡量所有的选项,分析自身的处境,并且得到合适的专业指导会帮我们做出更好更明智的选择。如何少付利息,保护现金流,早日付清房贷,值得我们花时间去搞清楚。/ q2 }9 n$ Y" i7 j/ S- V3 L- ]* K( ^
8 Q$ p9 {3 F6 e& Z+ D% p3 B- ?更多文章,请查看这里 |
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